Državni zbor je v juniju 2021 sprejel Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (SZ-1E), s katerim je med drugim neposredno in bistveno posegel na področje sklepanja najemnih pogodb za poslovne prostore in stavbe. 

Z dnem uveljavitve SZ-1E, tj. z dnem 19. 06. 2021, je na podlagi 52. člena SZ-1E v celoti prenehal veljati Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), ki je do sedaj kot lex specialis v celoti urejal področje najema poslovnih prostorov in stavb. Za najemna razmerja, nastala po 19. 06. 2021, se bodo tako izključno uporabljale določbe Obligacijskega zakonika (OZ) in določbe sklenjenih najemnih pogodb. 

Za odpoved najemnih pogodb, sklenjenih za nedoločen čas, ne bo več veljal do sedaj obvezen 12-mesečni odpovedni rok, temveč bo dolžina odpovednega roka prepuščena dogovoru med pogodbenima strankama oziroma bo v primeru odsotnosti dogovora veljal s 616. členom OZ določen 8-dnevni odpovedni rok. Odpravljena je tudi zahteva po sklenitvi najemne pogodbe, sklenjene za poslovni prostor oziroma stavbo, v pisni obliki. 

Po razveljavitvi ZPSPP tudi ni več zahtevana obvezna odpoved najemne pogodbe preko sodišča, temveč bo na podlagi določb OZ odpoved pravilna z vročitvijo drugi stranki, pogodba pa bo odpovedana s potekom odpovednega roka. 

Po novem najemodajalec izpraznitve poslovnega prostora ne bo mogel več zahtevati s smiselno uporabo določb Zakona o pravdnem postopku (ZPP), ki se nanašajo na plačilni nalog, temveč bo izpraznitev in vrnitev predmeta najema moral uveljavljati v rednem postopku. 

Poleg tega bo dopustna tudi sklenitev podzakupnega razmerja, drugačne pa so tudi pravice najemodajalca v primeru kršitev najemne pogodbe s strani najemnika. Tako bo lahko najemodajalec pri kršitvah temeljnih obveznosti najemnika, na podlagi 603. člena OZ in ob upoštevanju odpovednega roka, najemno pogodbo odpovedal po izteku 15-dnevnega roka od poziva na plačilo, oziroma, v primeru neustrezne uporabe predmeta najema, po poteku dodatnega roka brez odpovednega roka. 

Z razveljavitvijo ZPSPP se spreminja tudi pogoj za transformacijo najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, v najemno pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas, saj najemna pogodba, sklenjena za določen čas, na podlagi 615. člena OZ transformira v pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas, če najemnik prostor uporablja, pa temu najemodajalec ne nasprotuje.

Ne glede na navedeno pa razveljavitev ZPSPP prinaša spremembe in pogodbenikom na področju najemnih pogodb le za najemna razmerja, sklenjena po uveljavitvi SZ-1E, saj se bo ZPSPP še vedno uporabljal za najemna razmerja za poslovne stavbe in poslovne prostore, ki so nastala pred uveljavitvijo SZ-1E, tj. pred 19. 06. 2021.

Za vsa morebitna dodatna pojasnila ali podrobnejše informacije se lahko obrnete na Odvetniško pisarno Senica.